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[김현이 기자의 빌딩스토리]'소액 투자로 연 7% 배당' 리츠투자의 동상이몽 MTN편성표
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영상제목 [김현이 기자의 빌딩스토리]'소액 투자로 연 7% 배당' 리츠투자의 동상이몽
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특이한 기자들-빌딩스토리의 건설부동산부 김현이 기자입니다. 우리가 보통 부동산 투자라고 한다면 아파트나 상가, 오피스텔 같은 상품들을 떠올리죠. 물론 갖고있는 건물이 커질수록 세입자도 많아지고, 투자수입도 높아지겠지만, 개인 투자자가 꼬마빌딩을 넘어서 수백억, 수천억원짜리 건물을 사기는 사실상 어려운 일입니다. 그런데 중심가에 있는 오피스 빌딩이나, 백화점처럼 커다란 부동산을 개인 투자자가 살 수 있는 방법도 있습니다. 바로 리츠나 부동산펀드 같은 투자기구를 이용해서 간접적으로 투자하는 겁니다. 꼬마빌딩은 수익률 4%대 정도면 좋은 물건이라고 평가를 하는데요. 간접투자를 통해서는 이보다 훨씬 높은 6~7%대의 배당수익을 얻을 수도 있다고 합니다. 특히 리츠의 경우엔 소액 투자도 가능하다는 장점이 있어서 정부가 적극적인 활성화 정책을 펼치려고 하는데요. 아직은 시장에 생소한 리츠에 대해서 취재한 내용들 전해드리겠습니다.


앵커> 리츠, 들어본 적은 있는데 정확한 정보는 잘 알지 못합니다. 부동산 펀드하고 헷갈리기도 하고요. 개념부터 정확히 전달해주면 좋을 것 같습니다.



기자1> 네, 리츠는 한마디로 부동산 투자회사입니다.



우리가 부동산 투자를 할 때 물건을 사서 임대수익을 매달 내고, 또 물건을 팔 때는 시세차익을 남기잖아요.



리츠도 이 구조는 똑같은데 다만 직접투자가 아니라, 간접투자 방식으로 진행됩니다.



부동산 투자회사 즉 리츠가 불특정 다수의 자금을 모아서 대형 부동산을 산 후에 운영을 하고, 그 수익을 투자자들에게 배당하는 간접투자상품이라고 보면 됩니다.



일정한 조건을 갖춘 리츠는 주식시장에 상장을 하도록 돼있기 때문에 투자하는 방법은 주식을 사는 것과 똑같습니다.



그런데 포털사이트에 리츠를 검색하면 리츠와 부동산 펀드의 차이점이 뭐냐고 묻는 글이 아주 많습니다.



헷갈릴 만도 한 것이, 부동산에 간접 투자해서 수익을 나눈다는 사업 구조는 같습니다.


다만 펀드는 만기 해지가 정해져 있죠. 이 때 건물을 매각한 후에 차익을 배당하는데요.



리츠는 주식회사 형태로 설립되기 때문에 영속 가능합니다.



주관부처도 차이가 있는데요, 둘 다 거래소와 금감원으로부터 인가와 감독을 받지만 펀드는 금융위가, 리츠는 국토부가 주무관청입니다.



따라서 이 두 상품을 주관하는 법도 조금 달라서요, 상장 규제라든지 출자 한도 등 여러가지 차이점이 있습니다.



앵커> 어느 정도 특징이 눈에 들어오네요. 그럼 오늘 리츠 얘기를 하기로 했으니까, 리츠만의 특성도 좀 알려주시죠. 일반 투자자들에게는 조금 생소하잖아요.



기자> 그동안 기관투자가들이 투자하는 사모시장은 발달했지만 일반인을 대상으로 한 공모시장은 거의 걸음마 수준에 머물러 있었기 때문입니다.



리츠의 도입 배경을 들어보면 이런 까닭이 이해가 됩니다. 리츠제도가 우리나라에 들어온 것은 지난 2001년인데요.



이전에 IMF 위기를 겪으면서 우리 기업들이 어려워진 4~5년 사이에 외국 자본이 국내 부동산을 사들였습니다.



서울시내 빌딩 약 30개를 2조5천억원 규모에, 시세보다 아주 저렴한 투자금에 흡수했다고 합니다.



일례로 서울시청 뒤 서울파이낸스센터나 강남파이낸스센터도 이때 싱가포르투자청이 매입해서 투자금액을 회수하고 남을 만큼의 이익을 냈다고 해요.



이 때문에 당시 우리 기업의 부동산을 적정 가격에 매입을 해주자 해서 정부가 도입한 것이 리츠입니다.



이후에 기관투자자로부터는 꾸준히 안정적인 수익을 내는 투자처로 평가를 받으면서 성장했는데요.



주식과 채권의 중간 성격을 갖고 있는 중위험 중수익 상품입니다.



투자 전문회사가 있기 때문에 직접 실물 부동산에 투자하는 것보다 덜 번거롭고, 전문성이 있죠.



또 주식의 특성을 갖고있기 때문에, 몇억씩 들여야 하는 직접투자보다 훨씬 소액으로도 투자가 가능합니다.



이 때문에 정부에서도 늘어나는 가계부채 대책 중 하나로 리츠를 꼽기도 했습니다.



가장 큰 매력으로 꼽히는 것이 바로 앞서 말씀드린 배당 수익률입니다.


리츠협회에 따르면 지난해 리츠 수익률은 아직 개발중인 임대주택리츠를 제외하고 평균 7.6%를 기록했습니다.



앵커> 아까 김 기자가 사모리츠 중심으로 시장이 형성됐다고 했으니까, 우리는 투자자들이 참여할 수 있는 부분에 대해서 좀 자세히 짚어봐야겠네요. 상장 시장에서 리츠의 규모나 최근 현황도 좀 설명해주시죠.



기자> 네 사실 오늘 리츠 얘기를 들고 온 것은 최근 들어서 이 리츠 시장에 대형 리츠들이 등장하고 있기 때문입니다.



지난달(6월)말 기준 198개 리츠가 37조원 규모의 시장을 형성하고 있지만 이 중에 상장한 리츠는 5개뿐인데요.



그동안 상장한 리츠의 자산규모가 200억~400억원대였던 것과는 달리 훨씬 큰 자산규모를 가진 리츠들이 시장에 나타나고 있습니다.



가장 최근에 상장한 리츠인 이리츠코크렙이나, 다음주 공모하는 신한자산운용의 신한알파리츠는 자산 규모가 각각 5천억원대입니다.



먼저 이리츠코크렙은 상가리츠인데요, 이랜드리테일을 대주주로 하고 분당 야탑 등에 소재한 전국 뉴코아아울렛 매장 3곳을 자산으로 갖고 있습니다.



이랜드와 장기 임차계약을 맺었고, 앞으로도 지속적으로 이랜드 매장을 리츠의 자산으로 편입시킬 계획입니다.



이 때문에 이 리츠 측에서는 향후 10년간 예상 배당수익률이 7.64%에 달할 것이라고 설명을 하고 있습니다.



이 부분은 기업 관계자의 설명을 직접 한번 들어보시죠.

[조창우 / 코람코자산신탁 자산운영2팀 부장 : 저희 이리츠코크렙은 리츠 명가 코람코자산신탁의 자존심을 걸고 약 2년 간의 준비를 거치고 이번에 상장을 완료했습니다. 기본적인 사업은 이랜드가 갖고있는 핵심 매장에 대해서 장기보전임차를 수익의 기반으로 하고 있고요. 그렇기 때문에 안정적인 배당을 개인투자자들에게 매년 지급해줄 수 있습니다. 저희가 아직은 상장한 이후에 주가가 주춤한 모양새로 있습니다만 배당을 한 2번 정도 내보내고 나면 리츠의 배당수익에 대해서 확신을 갖고 적극적인 투자를 하실 수 있을거라고….]



또 신한알파리츠는 신한그룹 내에서 투자와 관리, 판매까지 총력을 기울이고 있는 상품입니다.



다음주 25일부터 일반 투자자들을 대상으로 1,140억원 규모의 공모에 나섭니다.



판교 현대백화점 앞에 있는 알파돔시티 6-4블록 건물과 용산 더프라임타워 지분 총 약 5,955억원의 오피스를 기초자산으로 하고 있습니다.



이 리츠는 어떻게 운영될 지 신한리츠운용 대표의 말 들어보시죠.


[남궁훈 / 신한리츠운용 대표 : 신한알파리츠가 갖고있는 알파돔 6-4 건물은 네이버를 위시한 우수한 임차인들이 5~10년동안 임차하고 있고, 오피스는 거의 100% 임차 완료됐습니다. 향후 매년 2.5%씩 임대료 관리비가 단계적으로 상승하는 구조이기 때문에 수익률은 점점 더 매년 좋아지는 상품입니다. 저희 신한리츠운용에서 105억원 투자를 신한리츠에 했고, 신한이 직접 관리해서 임차수익을 올려서 배당으로 돌려드립니다. 그룹이 갖고 있는 좋은 건물들을 이번 상장된 리츠에 계속해서 유상증자 통해서 건물 추가해….]


이 외에도 홈플러스 매장 40여개를 기초 자산으로 하는 홈플러스리츠도 한창 상장을 준비 중인데 예상 시가총액이 2조2천억원대가 넘습니다.



앵커> 배당수익률이 7%라고 한다면 웬만한 주식이나 부동산 투자보다도 나은 수준이잖아요. 그런데도 리츠가 잘 알려지지 않은 이유가 궁금해지는데, 실제로 시장 상황은 어떻고 또 리츠를 보는 눈은 어떤가요?



기자> 사실 시장에서 상장리츠는 그동안 거의 외면받았다고 해도 과언이 아닙니다.


정용선 한국리츠협회장은 "상장리츠 타깃이 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자자들인데 이들을 실물 시장에서 주식 시장으로 옮겨오는 데 한계가 있었다"고 분석을 했는데요.



시장이 초기 단계인 만큼 불안정한 모습이 좀 나타났고, 이 때문에 규제가 강화되면서 개인 투자자들의 신뢰를 얻는 데도 실패했다는 분석입니다.



우선 기업구조조정 목적으로 설립된 리츠들이 마치 펀드처럼 상장 후 몇년이 지나면 기업구조조정이 끝나면서 상장 폐지 절차를 밟았습니다.



지난 2011년에는 다산리츠라는 곳의 임원이 배임 횡령 범죄를 저지르면서 끝내 기업이 상장 폐지된 불미스러운 사건도 있었습니다.


또 이미 상장한 리츠 4곳의 수익률도 비상장 리츠에 비교하면 저조합니다.



그나마 케이탑리츠가 안정적 배당수익률을 보였습니다만 아예 배당을 못한 리츠도 있습니다.



이 때문에 주가관리가 거의 되지 않고 있습니다.



앞서 말한 케이탑리츠는 2012년 공모가가 5,500원이었는데 지금은 1천원이 채 되지 않는 동전주 신세로 전락했습니다.



최근 상장한 이리츠코크렙도 일반공모가 미달이 발생하기도 했고, 주가도 공모가 5,000원보다 10%정도 낮습니다.



리츠는 공모가가 최고가라는 우스갯소리가 있을 정도입니다.



앵커> 어쨌든 수익성이 투자자들을 불러들일 가장 중요한 포인트인데, 과거 사례로 투자자들이 좀 조심스러운 시각을 갖게 됐다는 거네요. 물론 리츠마다 차이가 있겠지만요?



기자> 네 시장에는 긍정적인 전망도 있는 반면 또 쓴소리도 있는데요.


한 펀드매니저는 "국내 상장리츠를 활성화하려면 배당수익만 강조할 것이 아니라 개인 투자자들의 눈높이에 맞게 투자금 손실이 발생하지 않도록 주가를 관리해야 한다"고 지적했습니다.


또 한 부동산 전문가는 자산가들이 리츠 상품에 관심이 없는 것이 아니라, 아직까지 리츠가 직접투자보다 나은 비교우위를 확실히 보여주지 못했던 것이라고 꼬집기도 했습니다.



반면 안정성을 높이 평가한 전문가도 있었습니다.


[이현석 / 건국대 부동산대학원장 : 이 리츠제도가 우리나라만 있는 제도가 아니라 세계 30~40여개에서 운영하는 제도거든요. 우리나라 시장에 있는 주식투자자들은 캐피털게인쪽에 상당히, 매매차익쪽에 신경을 쓰지만 사실은 점점 시장이 커지고 은퇴자들도 많아지고 하면서 안정적인 수익을 추구하는 쪽에 투자자들이 늘고 있거든요. 그런 측면에서 보면 리츠가 상당히 각광받을 수 있는 포인트죠. ]



리츠 업계는 대형 리츠 등장에 발 맞춰서 리츠에 대한 인식이 개선되기를 간절히 바라고 있습니다.



퇴직연금 투자도 허용하는 등 투자환경도 좀 개선하려는 움직임이 있는데요.



국토부도 오는 9월 리츠 활성화 방안 발표를 준비하면서 시장에 힘을 주려고 하고 있습니다.


[박병태 / 한국리츠협회 사무국장 : 상장 규정이 굉장히 엄격하다 보니까 상장의 문턱을 넘기가 어려웠던 거죠. 그러다보니까 상장에 필요한 시간이 많이 소요되고, 상장에 필요한 비용도 발생하게 되는 문제가 발생하게 되는데. 공모리츠 활성화를 위해서는 취득세 감면 조항을 살려줘야 된다, 일반리츠 다 살린다는 것이 아니라 공모리츠에 한해서는 결국 일반투자자에게 가는거니까 공익성이 있다고 볼 수 있지 않느냐. 또 하나 리츠의 투자자들한테 리츠에 대해서 잘 모르니까 정부에서 리츠에 대한 신용평가제를 도입을 해서….]


앵커> 네 오늘 장점도 많고, 또 극복할 과제도 많은 상장 리츠에 대해서 알아봤습니다.



(영상취재 : 박형준, 심재진, 영상편집 : 권혁주)


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]
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